PIT-28 to roczne zeznanie podatkowe dla osób rozliczających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, w tym m.in. z najmu prywatnego, działalności gospodarczej na ryczałcie oraz niektórych rodzajów działalności wykonywanej osobiście. Formularz składa się co do zasady od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
1. Czym jest PIT-28 – podstawowe informacje
PIT-28 to zeznanie roczne, w którym wykazuje się:
- uzyskane w roku podatkowym przychody opodatkowane ryczałtem,
- odliczenia od przychodu i ryczałtu,
- należny ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych polega na opodatkowaniu samego przychodu – bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. W najmie prywatnym amortyzacja, media czy remonty nie obniżają podstawy opodatkowania. Stosuje się różne stawki ryczałtu (np. 8,5% i 12,5% dla najmu prywatnego – w zależności od wysokości przychodów).
Aktualna wersja formularza PIT-28 wraz z broszurą informacyjną MF jest dostępna na stronie rządowej:
Formularz PIT-28 (oficjalny druk)
https://www.gov.pl/web/finanse/pit-28
2. Kto składa PIT-28
PIT-28 składają co do zasady osoby, które wybrały ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania danego rodzaju przychodów. W praktyce są to m.in.:
- Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą – jednoosobowe firmy rozliczające się ryczałtem;
- Wspólnicy spółek cywilnych i jawnych – każdy wspólnik składa własny PIT-28 w części odpowiadającej jego udziałowi;
- Osoby uzyskujące przychody z najmu prywatnego – najem, podnajem, dzierżawa itp., o ile wybrano ryczałt i nie prowadzi się w tym zakresie działalności gospodarczej;
- Podatnicy osiągający inne przychody ryczałtowe – np. niektóre wolne zawody, wybrane usługi, działalność wykonywana osobiście, jeżeli spełniają warunki ustawy.
PIT-28 nie składa się m.in. dla przychodów opodatkowanych na zasadach ogólnych (skala; np. umowa o pracę, zlecenie – zwykle PIT-37) oraz dla działalności gospodarczej opodatkowanej według skali (PIT-36) lub podatkiem liniowym (PIT-36L).
W jednym roku podatnik może mieć różne rodzaje przychodów i składać kilka zeznań, np. PIT-28 (najem prywatny) oraz PIT-37 (etat) lub PIT-36 (inne dochody).
3. Najem prywatny a PIT-28
Najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) jest co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i rozliczany na PIT-28.
Najważniejsze zasady wyglądają następująco:
- opodatkowanie przychodu – podstawą jest czynsz należny/otrzymany, bez kosztów;
- stawka 8,5% – do kwoty 100 000 zł przychodu z najmu w roku;
- stawka 12,5% – od nadwyżki przychodów powyżej 100 000 zł w roku;
- współwłasność małżonków – możliwe opodatkowanie łącznego przychodu przez jednego z małżonków (po złożeniu oświadczenia) albo odrębnie, proporcjonalnie do udziałów.
W PIT-28 przychody z najmu prywatnego wykazuje się w części dotyczącej przychodów ryczałtowych, z rozbiciem na stawki 8,5% i 12,5%.
4. Kiedy składa się PIT-28
4.1. Okres, za który składa się PIT-28
PIT-28 składa się za rok podatkowy, w którym uzyskano przychody opodatkowane ryczałtem (np. najem w 2025 r. – zeznanie składane w 2026 r.).
4.2. Termin złożenia PIT-28 i zapłaty podatku
Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Ten sam termin dotyczy zapłaty należnego ryczałtu wynikającego z zeznania.
Przykład: za przychody z najmu prywatnego osiągnięte w 2025 r. PIT-28 należy złożyć najpóźniej do 30 kwietnia 2026 r.
Obecny termin jest zrównany z terminami dla innych zeznań (PIT-36, PIT-37).
5. Jak złożyć PIT-28 – formy i sposoby
Możliwe są trzy główne metody:
- Elektronicznie (online) – przez e-Urząd Skarbowy (Twój e‑PIT) lub e‑Deklaracje;
- wypełnienie interaktywnego formularza,
- autoryzacja danymi (np. PESEL/NIP, kwota przychodu z poprzedniego roku) albo podpisem elektronicznym,
- po poprawnym wysłaniu otrzymasz UPO – urzędowe poświadczenie odbioru.
;
- Formularz interaktywny / program księgowy – przygotowanie PIT‑28 w programie (np. komercyjnym) i wysyłka elektroniczna przez system;
- Papierowy formularz – po pobraniu aktualnego wzoru ze strony MF:
- wydrukowanie i własnoręczne wypełnienie,
- złożenie w urzędzie skarbowym właściwym wg miejsca zamieszkania lub wysłanie listem poleconym (liczy się data stempla pocztowego),
- zachowanie potwierdzenia nadania lub urzędowego odbioru.
.
6. Skąd pobrać PIT-28 (oficjalny formularz)
Aktualny wzór PIT-28 oraz formularze towarzyszące (np. PIT-28S, załączniki) udostępnia Ministerstwo Finansów w serwisie podatkowym.
PIT-28 – zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – aktualny wzór (np. PIT-28(27)).
Oficjalna strona Ministerstwa Finansów:
https://www.gov.pl/web/finanse/pit-28
Na tej stronie znajdziesz:
- formularz w wersji PDF do druku,
- wersje edytowalne/interaktywne,
- broszury informacyjne i instrukcje MF.
7. Jak wypełnić PIT-28 – instrukcja krok po kroku
Poniżej ogólny przewodnik po wypełnianiu PIT-28 (logika sekcji jest zbliżona we wszystkich aktualnych wersjach formularza). Szczegółowa numeracja pól może różnić się między wersjami.
Krok 1. Przygotuj dane i dokumenty
Przed startem zgromadź niezbędne informacje:
- ewidencję przychodów z działalności/najmu za dany rok,
- informacje o zapłaconych w trakcie roku zaliczkach (miesięczny/kwartalny ryczałt),
- dane identyfikacyjne: PESEL lub NIP, adres, dane firmy (jeśli dotyczy),
- dane do ulg (np. internet, rehabilitacja, darowizny, IKZE),
- numer rachunku bankowego do zwrotu ewentualnej nadpłaty.
Krok 2. Część wstępna – identyfikator, rok, urząd, cel złożenia
W górnej części formularza uzupełnij pola techniczne:
- Identyfikator podatkowy – osoby nieprowadzące firmy podają PESEL, przedsiębiorcy i wspólnicy spółek podają NIP;
- Rok podatkowy – wpisz właściwy rok (np. 2025);
- Urząd skarbowy – właściwy wg miejsca zamieszkania na ostatni dzień roku podatkowego;
- Cel złożenia – „złożenie zeznania” (pierwsze złożenie) lub „korekta zeznania” (poprawa wcześniej złożonego formularza).
Krok 3. Część A – dane identyfikacyjne i adres
W tej sekcji wpisujesz podstawowe dane:
- imię i nazwisko,
- PESEL albo NIP,
- aktualny adres zamieszkania (ulica, nr domu/lokalu, kod, miejscowość),
- dodatkowo: województwo, powiat, gmina; jeśli prowadzisz działalność – również dane firmy (nazwa, adres).
Adres zamieszkania, a nie zameldowania, determinuje właściwość urzędu skarbowego.
Krok 4. Część B – rodzaje i wysokość przychodów objętych ryczałtem
W tej sekcji wpisuje się przychody z różnych źródeł opodatkowanych ryczałtem, z rozbiciem na stawki procentowe. Dla każdego źródła wskaż właściwe przychody przy odpowiadających im stawkach (np. 3%, 5,5%, 8,5%, 12,5%, 15% itd.). Gdy źródło dotyczy kilku wspólników, wykazuje się także odpowiednie udziały.
Dla najmu prywatnego postępuj tak:
- znajdź wiersz dotyczący najmu/dzierżawy,
- w kolumnie dla 8,5% wpisz całość przychodu, jeśli nie przekroczył 100 000 zł,
- jeżeli przychód przekroczył 100 000 zł, w kolumnie dla 8,5% wpisz maksymalnie 100 000 zł,
- w kolumnie dla 12,5% wpisz nadwyżkę ponad 100 000 zł,
- w wierszu „razem” zsumuj odpowiednie kolumny.
Jeżeli rozliczasz zarówno działalność gospodarczą na ryczałcie, jak i najem prywatny, każde źródło ujmij w odrębnym wierszu z przypisaną mu stawką (lub stawkami).
Krok 5. Odliczenia od przychodu
Po wykazaniu przychodów uzupełnij część dotyczącą odliczeń od przychodu (np. składki na obowiązkowe ubezpieczenia społeczne, IKZE, wybrane darowizny – zgodnie z limitami). Wpisz kwoty przysługujących odliczeń w odpowiednich polach, a następnie pomniejsz o nie przychód – powstanie podstawa opodatkowania ryczałtem (osobno dla każdej stawki).
Zakres odliczeń może się zmieniać – sprawdź zawsze aktualną broszurę MF.
Krok 6. Obliczenie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
W części obliczeniowej wykonaj następujące działania:
- dla każdej stawki ryczałtu wylicz podatek: podstawa × właściwa stawka,
- zaokrąglij wyniki zgodnie z zasadami (zwykle do pełnych złotych),
- zsumuj wszystkie kwoty – to łączna kwota ryczałtu należnego za rok.
W najmie prywatnym policz osobno podatek dla stawki 8,5% i 12,5%, a następnie dodaj obie kwoty.
Krok 7. Odliczenia od ryczałtu
Następnie zastosuj przysługujące odliczenia od ryczałtu (np. niektóre ulgi – w zakresie dopuszczonym przy ryczałcie). W aktualnych przepisach można także rozliczyć wybrane kwoty zapłaconej składki zdrowotnej – w granicach ustawowych limitów.
Po odjęciu odliczeń otrzymasz ryczałt należny za rok.
Krok 8. Zaliczki i ustalenie dopłaty/nadpłaty
Wskaż kwoty ryczałtu zapłaconego w trakcie roku (miesięcznie lub kwartalnie). Następnie porównaj sumę zaliczek z ryczałtem należnym za rok: jeśli zaliczki są niższe – powstaje dopłata (do zapłaty do 30 kwietnia), jeśli wyższe – powstaje nadpłata (do zwrotu przez urząd skarbowy).
W formularzu wpisz odpowiednio kwotę dopłaty albo nadpłaty.
Krok 9. Wnioski, OPP (1,5% podatku), dodatkowe informacje
W tej części możesz przekazać 1,5% podatku na wybraną OPP (wpisując KRS i kwotę) oraz złożyć dodatkowe wnioski/oświadczenia przewidziane formularzem. Zaznacz tylko te pola, które rzeczywiście Cię dotyczą.
Krok 10. Informacje uzupełniające i rachunek do zwrotu
Jeśli formularz przewiduje pola dodatkowe, uzupełnij je zgodnie ze stanem faktycznym:
- numer rachunku bankowego do zwrotu,
- informacje uzupełniające dla urzędu,
- preferowany sposób kontaktu.
Podanie poprawnego rachunku bankowego przyspiesza zwrot nadpłaty.
Krok 11. Podpis podatnika (i pełnomocnika, jeśli dotyczy)
W wersji papierowej złóż własnoręczny podpis. W wersji elektronicznej podpisz zeznanie danymi autoryzującymi, Profilem Zaufanym lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Brak podpisu oznacza złożenie zeznania niekompletnego i może skutkować uznaniem go za niezłożone.
8. Najczęściej zadawane pytania (FAQ) – PIT-28 i najem prywatny
8.1. Czy jeśli mam tylko najem prywatny, muszę składać PIT-28?
Tak. Jeżeli przychody z najmu prywatnego rozliczasz ryczałtem, co do zasady składasz roczne zeznanie PIT-28, nawet jeśli nie masz działalności gospodarczej.
8.2. Mam etat i najem prywatny na ryczałcie – ile PIT-ów składam?
Dochody z etatu rozliczasz w PIT-37, a przychody z najmu prywatnego – w PIT-28. To dwa osobne zeznania składane w tym samym terminie (do 30 kwietnia).
8.3. Nie przekroczyłem 100 000 zł przychodu z najmu – jaką stawkę stosuję?
Wykazujesz całą kwotę przychodu w kolumnie dla stawki 8,5%. Kolumnę dla 12,5% pozostawiasz pustą (lub 0 – zależnie od formularza).
8.4. Przekroczyłem 100 000 zł przychodu z najmu – co dalej?
W kolumnie dla 8,5% wpisujesz 100 000 zł, a w kolumnie dla 12,5% wpisujesz nadwyżkę ponad 100 000 zł (np. przy 140 000 zł – 40 000 zł). Podatek liczysz osobno dla obu stawek.
8.5. Czy w ryczałcie mogę odliczać koszty (np. remont, odsetki, czynsz do wspólnoty)?
Nie. Ryczałt oznacza, że nie pomniejszasz przychodu o koszty jego uzyskania. Takie koszty nie wpływają na podstawę opodatkowania w ryczałcie.
8.6. Co jeśli spóźnię się ze złożeniem PIT-28?
Spóźnienie może skutkować odsetkami od zaległości podatkowej (jeśli jest dopłata) oraz karą za wykroczenie skarbowe. W praktyce często składa się tzw. czynny żal – jego skuteczność zależy od spełnienia warunków KKS.
8.7. Czy mogę skorygować PIT-28?
Tak. Możesz złożyć korektę PIT-28 – zaznacz odpowiednią opcję w części wstępnej i wypełnij formularz poprawnymi danymi. Jeśli wychodzi dopłata podatku, zapłać ją wraz z odsetkami.
8.8. Czy przy ryczałcie muszę prowadzić księgę przychodów i rozchodów?
Nie. Przy ryczałcie prowadzisz ewidencję przychodów, a nie KPiR.
8.9. Jak najszybciej otrzymać zwrot nadpłaty z PIT-28?
Najszybciej uzyskasz zwrot, składając zeznanie elektronicznie (Twój e‑PIT/e‑Deklaracje) i podając prawidłowy numer rachunku bankowego.
8.10. Czy PIT-28 można złożyć razem z małżonkiem?
Nie. PIT‑28 jest zawsze zeznaniem indywidualnym. Wspólność majątkowa ma znaczenie tylko dla podziału przychodów (np. z najmu) między małżonków.
9. Najczęstsze błędy przy PIT-28 (i jak ich uniknąć)
Uważaj na poniższe potknięcia:
- niewłaściwy formularz lub stara wersja – zawsze korzystaj z aktualnego wzoru PIT-28 ze strony MF,
- błędny identyfikator (PESEL/NIP) – upewnij się, że wpisujesz właściwy rodzaj identyfikatora,
- nieprawidłowy urząd skarbowy – wskaż urząd wg miejsca zamieszkania na koniec roku,
- złe przypisanie przychodów do stawek – szczególnie w najmie prywatnym (8,5% i 12,5% ponad 100 000 zł),
- pomijanie drobnych przychodów – każdy przychód objęty ryczałtem ujmij w PIT-28,
- brak podpisu lub błędna autoryzacja – bez ważnego podpisu zeznanie nie jest skutecznie złożone,
- złożenie po terminie bez odsetek – przy dopłacie konieczna jest zapłata wraz z odsetkami.
